Suite à la loi ALUR mise en place en 2014, un décret a été publié le 26 mars 2015 dans le but de normaliser la gestion des copropriétés. Ce décret vise à améliorer la visibilité des copropriétaires quant aux missions et aux prestations que doivent assurer les syndics de copropriétés et les protéger d’éventuels abus de leur part. Cela passe notamment par une plus grande transparence et un encadrement des relations entre syndics et copropriétaires.
Tous les syndics sont concernés par l’établissement du contrat type. Les syndics professionnels doivent néanmoins prouver qu’ils remplissent les conditions requises ainsi que les mentions légales nécessaires à leur activité de professionnel.
Le contrat type doit réunir un ensemble d’éléments qui sont spécifiés dans le décret :
La mission du syndic :
Elle est définie comme un mandat où il doit assurer la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété.
La durée du contrat :
Le contrat peut être conclu pour une durée de trois ans maximum et renouvelable. Les contrats d’un an doivent faire l’objet d’une négociation annuelle s’adaptant à la vie de la copropriété.
La désignation du syndic :
La désignation d’un syndic se fait à la majorité absolue après une mise en concurrence de plusieurs projets.
La fiche synthétique
La fiche synthétique regroupe l’ensemble des données financières et techniques relatives à la copropriété et à son bâti. Cette fiche doit être renouvelée tous les ans, et fournie dans les 15 jours en cas de demande d’un des copropriétaires. En cas de non-respect de cette demande, le syndic se verra déduire de sa rémunération une pénalité par jour de retard pouvant mener à la révocation du syndic.
Les prestations effectuées par le syndic :
La législation a réparti les prestations des syndics en deux catégories :
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- – Une liste non limitative de prestations pour la gestion courante qui sont assurées par le syndic dans le cadre de sa mission. Ces prestations concernent l’ensemble des éléments englobant la préparation et la tenue d’une assemblée générale, du conseil syndical, la gestion des opérations financières et de comptabilité générale de la copropriété et enfin l’administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété.
Le socle de base de l’ensemble de ces prestations est fixé. Cette liste doit être inclue en annexe au contrat type. Certaines prestations peuvent être inclues d’un commun accord au socle de base. Cela concerne notamment la tenue d’une assemblée générale extraordinaire et les réunions avec le conseil syndical. Concernant les syndics professionnels, l’assemblée générale peut choisir d’exclure certaines prestations du socle de gestion courante, notamment l’ouverture d’un compte bancaire et la mise à disposition d’un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés
Le montant des honoraires pour l’ensemble des prestations courantes doit être définis par les copropriétaires et le syndic. Le contrat précisera la rémunération forfaitaire perçue par le syndic ainsi que les modalités du paiement.
- – Une liste non limitative de prestations pour la gestion courante qui sont assurées par le syndic dans le cadre de sa mission. Ces prestations concernent l’ensemble des éléments englobant la préparation et la tenue d’une assemblée générale, du conseil syndical, la gestion des opérations financières et de comptabilité générale de la copropriété et enfin l’administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété.
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– La seconde catégorie de prestations réunie une liste limitative des prestations particulaires pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire.Concernant la rémunération de ces prestations elle peut soit se faire sur une base forfaitaire, au prorata du temps passé, soit s’appliquer au tarif convenu au préalable par les deux partis.
Il existe des cas particuliers. D’une part les prestations de gestion administrative et matérielles relatives à des sinistres : elles peuvent être facturées à titre d’honoraires comprises dans le contrat, ou en cas d’urgence avec un tarif majoré. D’autre part en cas de prestations relatives aux travaux et études techniques. Elles portent sur des travaux de conservation, d’amélioration et d’entretien de l’immeuble et des équipements communs hors travaux de maintenance courants. Le choix du prestataire doit être précédé d’une mise en concurrence et d’un vote à l’assemblée générale. La rémunération du syndic de copropriété se base sur un pourcentage du montant des travaux HT avec un taux dégressif selon l’importance des travaux.
Il existe ensuite le cas particulier des prestations des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires. C’est le cas des frais de recouvrement (mise en demeure, relance effectuées par le syndic, frais de constituions d’hypothèque,), des frais d’honoraires liés aux mutations (opposition sur mutation) et de délivrance des documents de support papier (copie du carnet d’entretien, des diagnostiques techniques, de procès-verbal, …). Dans ce cas de figure le montant des honoraires est librement défini entre les deux parties dans la limite d’un plafond qui paraitra dans un futur décret.
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La cessation d’activité :
Elle peut avoir lieu dans plusieurs cas de figure : soit par l’expiration du contrat, le décès du syndic, le retrait de la carte professionnelle, la démission du syndic actuel, soit par la révocation du syndic qui peut avoir lieu en cas de non-réalisation de la fiche synthétique ou l’élection d’un nouveau syndic.
