La nouvelle loi climat et résilience adoptée le 20 juillet 2021 par le gouvernement a pour objectif de lutter contre les logements « énergivores », i.e. ceux dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWh par m² et par an. A titre indicatif, les logements « énergivores » sont ceux classés en F ou G par l’Etat français. Dans notre pays, la moyenne de la consommation énergétique se situe à 250 kWh par m² et par an, soit une performance énergétique se classant à la lettre E.
Cette nouvelle loi va toucher près de 4,8 millions de logements soit 17 % du parc de logements français. Elle a été réalisée dans un contexte marqué par les engagements pris des différents gouvernements, dont leur but est de diminuer l’impact futur du réchauffement climatique.
Cette loi climat et résilience aura des impacts directs sur l’immobilier. En effet, les mesures décidées dans cette loi impacteront de manière positive ou négative les différentes activités immobilières : la transaction immobilière, l’activité de syndic et enfin la location de logements.
Différentes mesures impactant directement la transaction immobilière
A l’horizon 2022, l’activité de transaction immobilière sera impactée par différentes mesures mise en place par le gouvernement dans la loi climat et résilience. Ces mesures sont les suivantes : la mise en œuvre d’un carnet d’information du logement et un audit énergétique obligatoire pour les logements énergivores.
La mise en œuvre d’un carnet d’information du logement
Dès le 1er janvier 2023, un carnet d’information du logement sera obligatoirement transmis à l’acquéreur. Ce carnet devra être réalisé pour chaque logement situé sur le territoire français. Ce carnet sera mis en place dans deux cas de figures :
- Soit lors de la construction d’un logement ;
- Ou lorsque le propriétaire réalise des travaux de rénovation dans son logement.
Le but de ce carnet d’information du logement est d’accompagner de manière efficace les propriétaires dans la réalisation de leurs démarches de rénovation énergétique.
Le carnet d’information du logement impactera négativement les logements énergivores
Le carnet d’information du logement jouera un rôle négatif dans la valeur immobilière du bien. Effectivement, les logements dit « énergivores » verront leur valeur intrinsèque diminuée fortement à la suite de l’entrée en vigueur de ce carnet. En effet, nous retrouverons toutes les caractéristiques du logement, c’est-à-dire sa performance énergétique classée de la lettre A (excellente performance énergétique, logement dont la consommation est inférieure à 50 kWh par m² et par an) à la lettre G (mauvaise performance énergétique, logement dont la consommation est supérieure à 450 kWh par m² et par an). Une performance énergétique dans le carnet d’information du logement, classée en F ou G, obligera les propriétaires de ces logements à effectuer des travaux de rénovation. Sans ces travaux, il sera impossible pour les propriétaires de louer leurs logements car ils seront classés en F ou G et seront interdits à la location dès 2023.
Un audit énergétique obligatoire pour les logements énergivores
Dès 2022, l’audit énergétique deviendra obligatoire pour tous les logements énergivores, en d’autres termes ceux dont la performance énergétique se classe en F ou G par le gouvernement. A partir de 2025, l’obligation sera étendue aux logements classés E. Cet audit énergétique sera rendu obligatoire lors des ventes de maisons ou d’immeubles en monopropriété i.e. les immeubles collectifs non scindés en copropriété. Derrière cet audit énergétique obligatoire, un objectif a été fixé par le gouvernement celui de mettre à disposition au potentiel acquéreur une information précise sur les travaux à effectuer afin d’obtenir une meilleure performance énergétique. Dans l’audit énergétique sera notifié à l’acquéreur le coût des travaux afin qu’il s’engage au mieux dans un projet de rénovation. Le point négatif dans cet audit énergétique concerne seulement les logements énergivores. En effet, pour ce type de logement, l’acquéreur devra prendre en charge le coût des travaux afin d’être en norme avec la loi climat et résilience et surtout de pouvoir louer s’il le souhaite le logement. A contrario, cet audit énergétique sera un véritable outil de mesure permettant de mesurer la consommation énergétique ainsi que les déperditions énergétiques d’une habitation contribuant ainsi à une réduction des émissions de gaz à effet de serre du parc immobilier.
Certaines mesures impactent de façon directe l’activité de syndic
L’activité de syndic sera impactée par différentes mesures mise en place par le gouvernement dans la loi climat et résilience. Ces mesures sont les suivantes : mise en place d’un plan pluriannuel de travaux, l’évolution du fonds travaux, l’instauration d’un droit de surplomb et la généralisation d’un DPE collectif dans les copropriétés.
La mise en place d’un plan pluriannuel de travaux
Dès janvier 2023, un plan pluriannuel de travaux devra être mis en place par les syndics de copropriétés. Les syndics de copropriétés devront élaborer et réaliser la révision des travaux de rénovation dans les 10 prochaines années. Cette obligation du plan pluriannuel de travaux impactera de manière négative les syndics de copropriétés car ils devront mettre la main à la poche pour les travaux de rénovation.
La généralisation d’un DPE collectif dans les copropriétés
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) sera rendu obligatoire :
- A partir du 1er janvier 2024, « pour les copropriétés de plus de deux cents lots »
- A partir du 1er janvier 2025, « pour les copropriétés entre cinquante et deux cents lots »
- A partir du 1er janvier 2026, « pour les copropriétés d’au plus cinquante lots »
- A partir du 1er janvier 2028, « pour les copropriétés de Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte.
Ce DPE vise les bâtiments d’habitation collective où le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Une mise à jour de ce DPE devra être réalisé tous les dix ans sauf dans le cas où un diagnostic a été réalisé après la date du 1er juillet 2021 et permet d’attester que le bâtiment fait partie soit de la classe A, de la classe B ou de la classe C.
Les syndics de copropriétés devront inscrire à l’ordre du jour lors de l’assemblée générale la réalisation d’un DPE collectif. Pour information les fourchettes de prix pour les différents diagnostics sont les suivants :
- Diagnostic amiante entre 70 € (pour un studio) et 150 € (pour une maison de cinq pièces) ;
- Diagnostic plomb entre 90 € (pour un studio) et 300 € (pour une grande maison) ;
- Diagnostic termites entre 70 et 200 € ;
- Diagnostic sur les installations électriques entre 60 € et 110 € (pour un studio), et entre 135 € et 180 € (pour un appartement ou une maison de cinq pièces) ;
- Diagnostic de performance énergétique entre 110 € et 180 € ;
- Diagnostic gaz, son prix se situe au alentour de 110 € ;
- Diagnostic ENRT concernant l’état des risques naturels et technologiques, son prix se situe au alentour de 40 €.
L’activité de location est impactée par différentes mesures
La mise en place d’un DPE locatif et le gel des loyers sur les logements énergivores impacteront directement l’activité de location chez les agences immobilières.
La mise en place d’un DPE locatif
Dès le 1er juillet 2021, un DPE devra être réalisé pour tout local disposant d’installations de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire. Ce DPE sera obligatoire dans les cas de figures suivants :
- « Pour tous les baux d’habitation vides ou meublés (comprenant les logements de fonction) » ;
- « Pour tous les baux d’activité, par exemple, les baux professionnels, les baux commerciaux, etc ».
Le gel des loyers des logements énergivores
Avec la nouvelle loi climat et résilience, dès le 25 août 2022, les loyers des logements considérés comme une passoire thermique (classés F ou G) qu’ils soient vides ou meublés ne pourront plus être augmentés par les propriétaires. La solution pour les propriétaires est de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour que leurs logements se classent au mieux en classe E. A titre indicatif, à partir de 2028, les propriétaires de ces passoires thermiques seront dans l’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent toujours louer leurs biens. Dès le 1er janvier 2022, les professionnels de l’immobilier pour l’activité de location devront réaliser auprès de leur clientèle un processus de marketing afin de promouvoir la rénovation énergétique de l’ensemble des biens immobiliers. En effet, ce dispositif est primordial du fait qu’un diagnostic de performance énergétique et un audit énergétique sera obligatoire à compter de cette date afin de vendre les logements.
Pour conclure, la nouvelle loi climat et résilience a été créé dans le but de préserver l’environnement dans lequel nous vivons. Cette loi sera un avantage pour tout le monde que ça soit pour les professionnels de l’immobilier, les propriétaires ou encore les locataires car elle permettra d’avoir des logements décents respectant les normes environnementales.
Liens utiles :
https://www.batiactu.com/edito/carnet-information-logement-entrera-vigueur-2022-60008.php
https://www.zelok.fr/guide/loi-sur-le-carnet-numerique-du-logement/
https://www.immofix.com/audit-energetique-obligatoire-pour-les-passoires-thermiques-des-2022/
https://www.effy.fr/flash-info/renovation-energetique-que-retenir-de-la-loi-energie-climat
