Les charges de copropriété : impayés et recouvrement

Les impayés des copropriétaires vis-à-vis des syndics constituent de petites créances qui peuvent s’accumuler très rapidement. Une procédure à suivre pour les syndics a été définie. La loi Macron rend cette procédure plus rapide et facile, dans le cas d’une créance inférieure à 4000€.
Dans cette situation, il incombe au syndic d’engager les procédures. Ce dernier peut dans un premier temps informer le copropriétaire en lui adressant une lettre de relance.
Si le conflit persiste, une mise en demeure est engagée contre le copropriétaire.
Loi Macron
L’article 208 de la loi n° 2015-990, dite loi « Macron », du 6 août 2015, publié au Journal Officiel du 7 août 2015 a introduit un nouvel article 1244-4 dans le Code civil évoquant une simplification dans la procédure de recouvrement des petites créances (inférieures à 4000€). Cette procédure peut dorénavant être mise en place par un huissier de justice, sans passer par un juge. L’huissier fait parvenir une lettre avec accusé de réception à l’encontre du copropriétaire. Celui-ci dispose d’un mois pour donner son accord et suspendre la prescription.
Dans le cas où le copropriétaire ne donne pas suite, ou que la créance dépasse les 4000€, un passage face au juge est nécessaire. Deux choix de procédures sont à la disposition du syndic : en référé ou en injonction de payer.
Choix du tribunal :
– Pour un litige inférieur à 4 000 €, c’est le juge de proximité
– Pour un litige compris entre 4 000 € et 10 000 €, c’est le tribunal d’instance (TI).
– Pour un litige supérieur à 10 000 €, c’est le tribunal de grande instance (TGI).
Les sanctions à prévoir pour le propriétaire défaillant :
– remboursement des charges impayées
– versement d’intérêts de retard au taux légal (ces intérêts courent à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant)
– versement d’indemnités complémentaires en application d’une clause pénale selon le règlement de copropriété.
Les limites de la procédure :
– les frais engagés peuvent être à la charge du syndic dans le cas où le juge considère la situation financière du copropriétaire insuffisante
– les frais d’huissier étant d’environ 300 à 450€, le syndic peut estimer inutile d’engager la procédure pour recouvrir moins de 1000€
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