La France n’a cessé de connaître des taux d’emprunt très bas dans le secteur immobilier, en atteignant près d’1% sur 20 ans de 2019 jusqu’à la fin de l’année 2021. L’activité immobilière a ainsi atteint des records avec près d’1,2 million de transactions enregistrées durant l’année 2021.
Cependant, depuis l’année 2022, cette période d’emprunt presque « gratuit » s’est brutalement heurtée à des taux qui ne font qu’augmenter pour atteindre en moyenne national 3,3% sur 20 ans en juin 2023. Ceci est évidemment dû à la crise sanitaire du Covid-19, suivie de la guerre en Ukraine. Ces événements ont entrainé un phénomène d’inflation qui a poussé la Banque Centrale Européenne à augmenter ses taux directeurs ce qui a également conduit les banques à augmenter leurs taux d’intérêts. Par conséquent, l’accès au crédit s’est fortement resserré en 2023 étant donné que les banques ont dû restreindre leur offre en crédits et refuser de nombreux prêts.
La mensualisation du taux d’usure pour éviter le blocage d’accès au crédit
Le taux d’usure est le taux maximum auquel les banques peuvent prêter, tout frais inclus, afin de protéger l’emprunteur d’éventuels abus. Ce taux est habituellement fixé par la Banque de France chaque trimestre. Cependant, ce taux est temporairement actualisé tous les mois, depuis le 1er février et ce, jusqu’au 1er juillet. Cette décision a été prise par le ministère de l’Economie, le vendredi 20 janvier, pour mieux considérer la hausse des taux que les banques exercent dans ce contexte actuel d’inflation. Cette revalorisation du taux d’usure va permettre de faciliter l’accès au crédit pour les particuliers. En effet, dans un contexte de remontée des taux, le taux d’usure constituait un réel obstacle pour un grand nombre d’acquéreurs.
Une étude de l’AFIB (Association Française des Intermédiaires en Bancassurance) a notamment relevé que près de 50% des dossiers ont fait face à un refus. L’objectif de mensualiser le taux d’usure est donc d’éviter le blocage d’accès au crédit et de fluidifier le marché. Elle concerne l’ensemble des catégories de taux d’usure et notamment les crédits immobiliers, les crédits à la consommation et les crédits aux collectivités territoriales et aux associations. Ainsi, le taux d’usure pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus sont passés de 3,57% en début d’année à 4,68% en ce cette fin de mois de juin. Cette mensualisation conduira donc à une augmentation plus fréquente des taux d’intérêts mais de manière moins brutale.
Une augmentation des taux qui ne facilitera pas l’accès au crédit
Cependant, cette réforme concernant le taux d’usure ne permettra pas un accès plus facile au crédit. En effet, l’Observatoire Crédit Logement (CSA) a notamment montré sa réticence face à l’impact de cette remontée du taux d’usure sur le marché de l’immobilier, en soulignant que si les prêts seront plus simples à contracter, ils seront également plus chers par l’impact de la hausse des taux d’intérêts étant donné que les banques auront une plus grande marge de manœuvre. Le coût du crédit continue ainsi d’augmenter depuis plusieurs mois, rendant l’accès au crédit de plus en plus compliqué. Cette situation devrait progresser de la même manière étant donné que les banques continueront d’augmenter les taux « tant qu’elles ne pourront pas prêter à des conditions qui leur permettront de rentabiliser l’activité de crédit », selon Vousfinancer.
En effet, La Banque centrale européenne a annoncé une augmentation des taux d’intérêts, passant à 4% pour les opérations principales de refinancement à compter du 21 juin 2023 et ce dans un but de faire baisser l’inflation. Il était à 0% en juin 2022. En effet, la BCE affirme que cette politique de resserrement monétaire permettra de « réduire l’inflation en freinant la demande et d’éviter le risque d’un glissement à la hausse persistant des anticipations d’inflation ». Ainsi, ce redressement des taux va augmenter le coût d’emprunt des banques commerciales qui elles, prêtent aux particuliers pour financer des projets immobiliers ce qui va, par conséquent, limiter la production de crédit et donc une diminution de la consommation pour contrer l’inflation.
Quel est l’impact de la hausse des taux sur les prix de l’immobilier ?
Les taux impactent fortement les prix de l’immobilier en agissant comme un effet de levier. Cependant, la hausse des taux n’impactera pas les biens rares et haut de gamme, mais plutôt des biens se trouvant dans des secteurs moins recherchés étant donné que les moins fortunés seront d’autant plus dans l’incapacité d’acquérir des biens immobiliers ce qui fera baisser la demande. Par conséquent, les vendeurs devront s’aligner en baissant les prix de leurs biens. Au contraire, les acquéreurs de produits haut de gamme auront pour la majorité d’entre eux, les moyens nécessaires pour les financer ce qui n’entraînera pas une baisse des prix. Cette situation devrait persister étant donné que l’accès au crédit reste compliqué et la part d’apport personnel dans le financement d’un achat immobilier augmente avec l’exigence des banques.
Cependant, il est important de noter que la loi climat et notamment la réglementation sur le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) pousse certains propriétaires à vendre leur bien plutôt que d’avoir recours à des travaux de rénovations pour entrer dans les normes. Cette dernière est devenue un critère essentiel pour les acheteurs. En effet, entrée en vigueur le 1er avril 2023, elle exige qu’un audit soit réalisé pour les logements appartenant aux classes énergétiques D,E,F ou G, en cas de vente, ce qui a un impact considérable sur les prix des biens les plus consommateurs d’énergies, considérés comme des « passoires thermiques ». Les prix des biens E,F et G ont notamment chuté de 17%, avec une augmentation des ventes de 8% en 2022.
Sources :
https://www.magnolia.fr/actualites/immobilier/credit-immobilier-taux-continuent-grimper-fevrier-2023
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096
https://www.peter-jorgensen-consulting.com/impact-hausse-des-taux-prix-immobilier-paris.html
https://www.lesnewseco.fr/credit-immobilier-reforme-du-taux-dusure-quest-ce-qui-change-29839
