L’année 2021 aura été un millésime exceptionnel pour les professionnels de l’immobilier. La crise sanitaire a accentué de manière considérable l’envie de renouveau pour de nombreux Français. L’envie de changer d’air, d’espaces verts et le télétravail ont participé à l’explosion des transactions immobilières.
Le bouleversement des mœurs, à l’origine du boom de l’activité immobilière en 2021
Le chiffre d’affaires des activités immobilières a bondi de 6,5% en 2021, surpassant même le niveau pré-crise. Phénomène essentiellement due à la volonté de changement des Français et au dynamisme des transactions des logements dit anciens. La quête de résidence principales mais aussi secondaires, par les citadins, a porté le marché des transactions immobilières. Un changement rendu possible par l’essor du télétravail, devenant de plus en plus à la mode et convoité à la suite de la crise sanitaire. Les entreprises ont remarqué que celui-ci n’a pas particulièrement eu d’effets négatifs, se révélant même plutôt positif pour leur(s) activité(s). Durant la période mai 2020 – mai 2021, le volume des ventes a atteint un niveau record de 1,13 millions d’opérations. Sur l’ensemble de l’année passée, le marché immobilier a enregistré plus de 1,17 millions de ventes en France à fin décembre 2021. Cela représente une hausse de 15% par rapport à 2020, qui était déjà une très bonne année. Cependant, la demande étant plus forte, les prix ont augmenté en moyenne de 7,1% sur l’année.
Le grand dynamisme des transactions dans l’ancien
En Île-de-France, l’acquisition de logements anciens a augmenté de 12% en 2021 avec 182.000 transactions recensées. Si la région fait moins bien que le territoire national, la demande de maisons (+20% par rapport à la moyenne des 10 dernières années) booste le marché. En découle également une augmentation du prix de 7% pour les maisons (358.000 euros en moyenne), et de 0,6% pour les appartements (6730 euros le m2 en moyenne). Ces différences d’augmentations entre les maisons et les appartements reflètent parfaitement l’intérêt des Français pour l’acquisition d’une maison.
Le marché parisien quant à lui se porte à l’inverse du reste du territoire. En effet, même si le volume des ventes repasse dans le positif (+16% en 2021), les prix quant à eux continuent de diminuer. En effet, nous pouvons noter une baisse de 1,6%, soit une moyenne de 10.600 euros le m2. Pour 2022, le prix au m2 serait de 10.550 euros, ce qui limiterait la baisse annuelle des prix à 0,8% et à 2,9% (-390 euros) depuis novembre 2020.
Une croissance plus faible en 2022 liée à un effet de base moins favorable
À la suite de l’impressionnant rebond de 2021, la croissance du chiffre d’affaires des activités immobilières devrait ralentir à la fin 2022 (+2%), principalement à cause d’un effet de comparaison, de la remontée des taux et d’un contexte économique global beaucoup moins favorable. Même si les transactions de logements anciens se maintiendront à très haut niveau, elles devraient par la suite plafonner stoppant donc la croissance.
Le dynamisme sur les activités des administrateurs de biens
Après le coup d’arrêt de 2020, les honoraires dans l’administration de biens seront revus à la hausse en raison du lancement des travaux dans les copropriétés, n’ayant pas pu être réalisés durant la période de la Covid-19. Cependant, les revenus locatifs vont progresser nettement moins vite, voire décliner dans certains cas autant dans le logement que dans le tertiaire. De plus, la hausse de la vacance dans les bureaux et les commerces, liée au coup d’arrêt de l’économie et à l’essor du télétravail, pénalisera les revenus des propriétaires et des services associés. Enfin, en 2022, les administrateurs de biens profiteront encore des nombreux travaux réalisés dans les copropriétés, celles-ci étant éligibles à MaPrimeRénov par le gouvernement. Les entreprises aussi seront plus enclines à changer de locaux, rassurées par le rebond de l’économie et leur santé financière, au profit des revenus des bailleurs et investisseurs.
Vers une baisse des prix de l’immobilier d’ici la fin 2022
Une baisse des prix est attendue pour l’année 2022, avec une estimation comprise entre 8 et 9%. En effet, il semblerait que toutes les planètes soient alignées pour que les prix de l’immobilier baissent en 2022. Ceci est due aux facteurs suivants : deux années exceptionnelles à la suite de la crise de la Covid-19, une forte hausse des taux de crédits immobiliers, une forte inflation, impact du DPE (biens non-conformes deviennent invendables), baisse des rendements de l’immobilier locatif… Enfin, certains soutiennent encore l’hypothèse que la rareté des biens mis en vente soutient le prix. Cependant, cet argument ne tient pas la route. En effet, l’immobilier n’est pas un bien de consommation courante, les acquéreurs n’achètent pas par dépit (car c’est la seule offre sur le marché) mais ils reportent tout simplement leur achat à plus tard afin de trouver le bien immobilier qui leur correspond.
La hausse des taux directeurs et des prix …
L’inflation altère l’accessibilité aux crédits. En effet, il est désormais plus difficile d’obtenir des prêts et la situation ne devrait pas s’arranger dans les prochains mois. On observe une augmentation des taux des crédits immobiliers, le taux moyen constaté en avril est déjà de 1,27% toute maturités pondérées (durée d’un prêt entre 10 et 25 ans). À noter qu’il y a 6 mois, les acquéreurs pouvaient emprunter à des taux inférieurs à 1% sur toutes les durées. Néanmoins, les taux restent attractifs, mais c’est tout de même une hausse significative. Cette hausse est la conséquence de l’inflation. Pour contenir la hausse des prix, la Banque centrale européenne (BCE) relève ses taux directeurs, qui étaient au plus bas ces dernières années pour stimuler la consommation et l’investissement. Emprunter de l’argent devient donc plus cher pour les banques, qui le répercutent sur les taux des crédits.
… rend difficile l’accessibilité aux crédits
Un prêt immobilier devient donc plus compliqué à obtenir. En effet, depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques des conditions bien plus sévères concernant l’octroi de crédits ; les conditions sont les suivantes : l’emprunt ne doit pas excéder 25 ans et le taux d’endettement avec les assurances comprises ne doit pas excéder 35% du revenu disponible mensuel. Ces nouvelles conditions compliquent de manière drastique le montage des dossiers (et donc une analyse du projet plus détaillée) notamment ceux aux revenus modestes et avec un petit voir pas d’apport. Les primo-accédants ainsi que les personnes âgées ont quant à eux une difficulté en plus liée aux coûts des assurances qui sont plus élevés. Les taux pour ces personnes-là peuvent atteindre 2,4%.
Enfin, les banques demandent aux acquéreurs un apport plus important que précédemment. En effet, le resserrement des conditions d’accès au crédit et l’augmentation des prix de l’immobilier poussent mécaniquement les banques à demander plus d’apports en valeur absolue. Des hausses des apports ont été remarquées de manière significative jusqu’à atteindre des seuils jusqu’à 20%.
Les donations en augmentation à la suite de la hausse des épargnes
L’explication du rebond des ventes et notamment à Paris post Covid-19 sont essentiellement due grâce aux « nouveaux comportements ». En effet, les Français n’ont jamais autant réalisé d’économies que pendant la période de confinement, incitant des parents à faire des donations à leurs enfants en vue de l’acquisition d’un logement.
Sources :
