- Présentation de la loi ALUR
La loi ALUR, loi pour Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové, ayant été publié au Journal officiel le 26 mars 2014, va instaurer de profonds changements dans le domaine de la gestion immobilière que ce soit du point de vue du locataire, du propriétaire ou encore des administrateurs de biens. La loi ALUR se donne pour objectif de mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires. Elle se fixe quatre objectifs principaux, à savoir :
- Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable.
- Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées.
- Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement.
- Moderniser l’urbanisme dans une perspective de transition écologique des territoires.
Voici une liste synthétique des nouvelles mesures de la loi ALUR :
Les locations meublées de résidence principale sont alignées sur les locations vides :
– La location meublée servant de résidence principale au locataire, se verra soumise aux mêmes contraintes que les locations vides, mais aussi à des contraintes spécifiques concernant la nature du mobilier (fixée par décret) et la durée du bail (1 an, 9 mois pour les étudiants).
Redéfinition de la résidence principale:
– La résidence principale n’est plus déterminée par une déclaration, mais par le lieu de résidence habituel du locataire ou de son partenaire marié ou pacsé, ou des personnes à sa charge (au moins 8 mois par an).
Mise en place de contrats de bail type:
– Cela va permettre une transparence sans précédent, en protégeant ainsi le locataire d’éventuels abus du bailleur.
L’état des lieux est obligatoire à l’entrée et à la sortie de la location.
Les diagnostics techniques et de sécurité du logement doivent être adjoints au bail.
Les frais de location sont encadrés :
– Les frais d’entrée dans la location sont partagés entre le locataire et le propriétaire, à savoir, la visite du logement, la rédaction du bail, la constitution du dossier ainsi que l’état des lieux.
– Tous les honoraires liés à la mise en location d’un bien seront à la charge du propriétaire.
– Les frais d’agence sont plafonnés par décret, et ne peuvent pas dépasser 13 euros le m².
Trois obligations du locataire sont renforcées :
– Le locataire a l’obligation de donner accès au logement pour des travaux justifiés et dûment annoncés à l’avance par le propriétaire bailleur, moyennant une réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.
– Le locataire doit attester d’une assurance habitation. Si un mois après une mise en demeure, le locataire n’a pas communiqué son attestation d’assurance, le propriétaire peut contracter l’assurance pour le locataire et en répercuter le coût sur le loyer mensuel.
– Le locataire doit retourner les clés et communiquer sa future adresse en cas de départ.
La caution solidaire des colocataires est limitée.
Les conditions de congé pour acquisition ou reprise d’un logement occupé sont précisées.
Le préavis du locataire est réduit de 3 à 1 mois en zone tendue, ainsi qu’en cas de changement de situation du locataire :
– On dénombre aujourd’hui en France 28 agglomérations qualifiées de tendues, qui représentent 70% des locations privées, c’est-à-dire des zones où l’offre de logement est inférieure à la demande, ce qui entraine une hausse mécanique et régulière des loyers.
Les loyers dans les zones tendues sont encadrés par des loyers de référence :
– Dans les zones dites tendues, un loyer médian de référence sera fixé chaque année par arrêté préfectorale. Celui-ci pourra être majoré de 20% au maximum, et minoré de 30% au minimum. Un complément de loyer exceptionnel pourrait se cumuler au loyer de base pour des logements particulièrement bien situés ou confortables.
L’indice de référence des loyers (IRL) qui limite les hausses de loyer s’applique également à la relocation.
Les pénalités en cas de retard de paiement et les réclamations en cas d’arriérés de loyers sont limitées :
– Les pénalités en cas de retard de paiement ne sont possibles que si elles figurent dans le contrat de location. Elles ne peuvent pas dépasser 5% du loyer, ou 30% du dernier loyer dû.
Le dépôt de garantie est limité et sa restitution est encadrée :
– Il est limité à 2 mois en ce qui concerne les meublés, et 1 mois pour ce qui est des locations vides.
La liste des pièces justificatives exigibles du candidat à la location est strictement limitée :
– Une liste exhaustive des pièces justificatives pouvant être demandées sera définie par décret afin d’éviter toute discrimination. Il existait jusqu’alors une liste limitative des pièces exigibles, sans succès puisque cette disposition était facilement contournable.
La Garantie Universelle des Loyers (GUL) est gratuite et optionnelle – ses termes exacts ne sont pas connus :
– La Garantie Universelle des Loyers, véritable « sécurité sociale des logements » a pour objectif de résoudre le problème de l’impayé de loyer. La GUL ne sera pas obligatoire et le bailleur pourra toujours opter pour la caution, mais les deux ne seront pas cumulables.
Les annonces de mise en vente d’un logement doivent informer sur la copropriété :
– L’annonce doit mentionner l’existence de la copropriété, le nombre de lots, le montant annuel de la quote-part des charges de la copropriété ainsi que les éventuelles procédures de sauvegarde en cours pour cause de copropriété défaillante.
Des informations détaillées sont transmises dès la promesse de vente ou, à défaut, lors de l’acte de vente.
Renforcement de la lutte contre les expulsions :
– La trêve hivernale des expulsions locatives est prolongée jusqu’au 31 mars, soit 15 jours de plus.
La location répétée d’un meublé touristique doit faire l’objet d’une déclaration de changement d’usage.
- Les administrateurs de biens profondément touchés par la loi ALUR
Ainsi, les nouvelles mesures prises par la loi ALUR ont/vont profondément impacter le domaine de la gestion immobilière. Les administrateurs de biens se retrouvent en première ligne et vont voir leur profession bouleversée par différentes mesures.
Voici les mesures qui vont impacter les administrateurs de biens :
Obligation d’ouverture d’un compte séparé pour les copropriétés de plus de 15 lots :
– Les copropriétés de plus de 15 lots se verront dans l’obligation, à compter du renouvellement du mandat de syndic, d’ouvrir un compte séparé de celui du syndic sur lesquels devront être versé les sommes et valeurs perçues au nom ou pour le compte du syndicat.
Les conséquences : Cette mesure a pour objectif d’obtenir une plus grande transparence sur la trésorerie. Toutefois, cette obligation aura un impact important sur les administrateurs de biens puisqu’elle les privera très certainement des rémunérations issues des placements des comptes mandants sur des produits financiers. Amenant ainsi les administrateurs de biens à se recentrer sur leur activité de base, à savoir la gestion courante, au détriment d’activités plus rémunératrices préférées jusqu’alors telles que la transaction ou les produits financiers.
Les honoraires de syndics seront beaucoup plus encadrés :
– Avant la loi ALUR, les syndics pouvaient percevoir 2 types de rémunération, des honoraires pour la gestion courante, et des honoraires spécifiques pour des prestations particulières. Désormais, la rémunération des syndics sera déterminée de façon forfaitaire en ce qui concerne les actes de gestion courante. Le montant des honoraires reste librement négocié entre le syndic et les copropriétaires. Le syndic pourra percevoir des honoraires supplémentaires s’il accomplit des prestations particulières dont la liste sera définie par décret (limitation des prestations spécifiques).
Les conséquences : le contenu des prestations de base devenant de plus en plus important, les syndics risquent d’augmenter leurs honoraires (Les conseils syndicaux doivent rester vigilants quant aux honoraires. Possibilité de négociation).
Contrats de syndic types :
– La loi ALUR, va instaurer un contrat type, dont le contenu sera définit par décret en Conseil d’Etat afin d’éviter les abus.
Obligation de budgéter les gros travaux :
– La loi ALUR va imposer aux copropriétés de plus de 10 lots principaux d’instituer un fond pour les travaux dont la provision minimale est fixée à 5% du budget prévisionnel.
Les conséquences : Selon l’ARC (Association des Responsables de Copropriétés), la constitution de ce fond représenterait en moyenne une centaine d’euros par an et par copropriétaire.
Mise à disposition d’un accès internet :
– Le syndic va se voir obligé de proposer un accès internet permettant aux copropriétaires d’accéder à tous les documents de la copropriété. Ainsi, chaque copropriétaire pourra consulter son compte personnel, le budget de l’immeuble où encore télécharger le règlement de l’immeuble
Renforcement de la déontologie :
– Création d’un conseil de surveillance des syndics afin de renforcer la déontologie au sein de la profession et ainsi limiter les dérives.
