C’est l’évènement au cœur de toutes les attentions dans la capitale. Paris est la ville hôte des Jeux Olympiques 2024. Au-delà des retombées économiques et touristiques immédiates, l’évènement aura un impact sur le paysage urbain francilien. Entre travaux d’infrastructures et aménagements réalisés, des milliers de nouveaux logements, commerces et services publiques vont sortir de terre pour l’occasion. La flambée des prix de l’immobilier étant sujet à débat, nombreux sont ceux qui s’inquiètent de la recrudescence de ces prix dans la perspective des Jeux olympiques.
La Seine-Saint-Denis au cœur du projet olympique
Le département de la Seine-Saint-Denis sera le premier bénéficiaire des aménagements réalisés à l’occasion des Jeux Olympiques 2024. Il hébergera le futur village olympique. Etendu sur une surface de 50 hectares, il sera ensuite transformé en 2200 logements familiaux, 900 habitations spécifiques, 130 000 m2 de bureaux, 3 300 m2 de commerces et 7 hectares environ d’espaces verts. De plus, le 93 sera desservi dès 2024 par trois nouvelles lignes de métro (15, 16 et 17). Le développement du Grand Paris Express et la gare Saint-Denis Pleyel, dont les travaux finissent en 2024 constituent un pôle d’attractivité supplémentaire. Nul doute que l’attractivité de la Seine-Saint-Denis, dans lequel nous observons des prix de l’immobilier plus faibles qu’à l’Ouest de Paris, connaîtra un rebond.
C’est également, dans ce secteur où les opportunités d’investissement seront les plus intéressantes à terme. Construction d’une Arena porte de la Chapelle, voies olympiques (nouvelles dessertes de transports routiers), Grand Site Tour Eiffel… de nombreux projets d’urbanisme sont prévus dans la perspective des Jeux olympiques 2024. Enfin, des milliers de nouveaux logements, mais aussi des commerces et des services publics, verront le jour dans les prochaines années dans certaines zones d’Île-de-France pour répondre aux besoins des Jeux Olympiques.
L’opportunité pour les propriétaires de louer leurs biens …
Vingt millions de spectateurs du monde entier devront se déplacer pour l’événement. Lors de la dernière édition des Jeux Olympiques d’été à Tokyo, les tarifs proposés pendant la période ont souvent été 2 à 4 fois supérieurs aux prix habituels. Le prix des logements avait également flambé sur Airbnb en 2016 faisant alors de Rio la destination la plus chère de la plateforme. Cependant, la situation était différente. En effet, la ville manquait de capacité hôtelière et le Comité International Olympique (CIO) avait signé un accord exclusif avec Airbnb pour devenir le partenaire officiel de l’événement. A titre de comparaison, lors de l’Euro 2016, il avait déjà constaté une importante hausse des tarifs sur 25 sites partenaires, dont Abritel, Booking ou Tripadvisor, : +54% en moyenne à deux mois du Championnat, puis +15% supplémentaire une semaine avant.
Paris ne devrait donc pas échapper à ce phénomène et à son tour connaître une envolée des tarifs saisonniers à l’approche des Jeux.
… mais avec des règles bien précises
Il faut ainsi connaître quelques règles. Actuellement, dans la capitale il est prévu que : « Seuls les propriétaires de leur résidence principale sont en mesure de louer dans la limite de cent vingt jours par an après avoir déposé une déclaration de meublé tourisme en ligne. Quant aux locataires de leur résidence principale, ils sont également autorisés à louer mais avec l’accord écrit de leur bailleur ». « Il faudra vérifier au préalable que le règlement de copropriété n’interdit pas cette activité », précise Stanislas Couteaux, cofondateur de Book-A-Flat. Si le logement ne respecte pas ce cadre, il est interdit de le louer sur du court terme, sauf si une autorisation exceptionnelle est accordée. Il faudra, en pareil cas, changer l’usage d’habitation en local commercial et de régler une compensation financière.
En cas de contrôle, « le propriétaire devra payer une amende de 50.000 euros plus une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation », ajoute la Mairie de Paris. D’autres villes françaises comme Nice, Lyon et Bordeaux, où se dérouleront certaines épreuves ont également pris des mesures similaires.
Les conséquences des constructions sur l’immobilier francilien
Paris bénéficiera d’un rayonnement international accru et de nombreuses ramifications économiques, sociales et touristiques. Il est indéniable que le prix du mètre carré augmente dans toutes les villes qui accueillent l’évènement. Cette croissance est supérieure à celle enregistré dans l’ensemble du territoire.
Plus d’une vingtaine de villes seront les hôtes de cette compétition, permettant l’émergence de nombreuses opportunités d’investissement attrayantes. Investir à Paris n’en fait pas partie. Le marché immobilier de la capitale propose aujourd’hui des prix au mètre carré particulièrement élevés. Naturellement, malgré la légère baisse récente, le prix est trop élevé par rapport au loyer pour espérer une rentabilité élevée. Avec 10 080 €/m² pour les appartements et 11 129 €/m² pour les maisons, la rentabilité brute moyenne s’établit seulement à 3,4 % C’est l’un des plus faibles rendements observés (à Versailles 2,6 %), loin des 5,4 % réalisables à Saint-Denis, par exemple.
| Ville | Hausse sur 5 ans | Rentabilité brute |
| Bordeaux | +23,4% | +3,8% |
| Boulogne-Billancourt | +22,6% | +3,5% |
| Colombes | +23,7% | +4,5% |
| Elancourt | +8,7% | +6,2% |
| Le Bourget | +15,5% | +6,5% |
| La Courneuve | +9,6% | +6,7% |
| Lille | +32,1% | +4,9% |
| Lyon | +42,9% | +3,7% |
| Marseille | +28,2% | +5,1% |
| Montigny-le-Bretonneux | +9,4% | +5,0% |
| Nanterre | +19,5% | +4,6% |
| Nantes | +42,5% | +3,9% |
| Nice | +22,6% | +4,3% |
| Paris | +19,6% | +3,4% |
| Saint-Denis | +25,5% | +5,4% |
| Saint-Etienne | +27,6% | +9,4% |
| Vaires-sur-Marne | +4,4% | +6,2% |
| Versailles | +30,4% | +2,6% |
C’est dans le département de la Seine-Saint-Denis que les opportunités seront les plus favorables à l’investissement. En effet, il s’agit du département dans lequel le plus d’infrastructures seront installées avec notamment le village olympique, des sites de compétition, des sites d’entraînement et un site de célébration. Cela va participer à la modification du paysage urbain, notamment grâce à de nouvelles constructions, mais aussi à des rénovations qui vont permettre à la ville de prendre de la valeur. Il est probable que les prix de l’immobilier connaissent une croissance au moment des Jeux Olympiques ainsi qu’au moment où les logements ayant servi à l’évènement seront mis à la disposition de la population. Le département de la Seine-Saint-Denis ayant longtemps souffert d’une mauvaise réputation, cette revalorisation devrait renforcer la demande.
Malgré un ralentissement du marché en raison de la recrudescence des taux immobiliers, porté à 2,15 % en moyenne en novembre 2022, nul doute que cela ne devrait pas freiner l’effervescence populaire que vont créer les Jeux Olympiques.
Sources :
Immobilier : les JO de 2024 doperont-ils les prix ?
Jeux Olympiques 2024 : quel impact sur les prix de l’immobilier à Paris
Les JO 2024 à Paris vont-ils avoir un impact sur l’immobilier ?
Immobilier : les JO 2024, une opportunité pour investir ?
Jeux Olympiques : louer son appartement pendant la compétition peut rapporter gros
