Dans l’univers de l’immobilier, où les relations interpersonnelles sont au cœur même de chaque interaction professionnelle, l’importance de l’intuitu personae se révèle primordiale. La confiance dans les compétences, le caractère et la fiabilité des parties impliquées peut jouer un rôle crucial, que ce soit dans la location de biens résidentiels ou commerciaux, la gestion des immeubles confiés aux syndics de copropriété, ou encore les arrangements de gestion locative.
L’Intuitu personae
Avant toute chose, il s’agit de bien comprendre cette locution latine et ce qu’elle implique. Originellement, cette locution qui signifie « en considération de la personne », est utilisée pour faire référence à la qualité unique et personnelle d’un contrat, liée à la personnalité du contractant. En d’autres termes, l’intuitu personae s’applique à des contrats qui ne peuvent être exécutés que par une seule personne en raison de sa qualité personnelle, telle que sa réputation, sa compétence ou encore sa crédibilité. Ce contrat ne peut donc exister avec une personne autre que le contractant expressément et précisément choisi. Au sein même du contrat intuitu personae, nous retrouvons plusieurs types de contrats tels que le contrat de franchise, le mandat, le contrat de travail ou encore le cautionnement qui lie un créancier et une caution. Souvent oublié, l’intuitu personae ne se résume pas à l’identité officielle de la personne comme le nom, le prénom ou encore l’âge, il y a également toute une identité autour de ses compétences, son savoir être, sa réputation ou encore sa moralité. Prenons l’exemple du contrat de travail. Lorsqu’un employeur signe un contrat de travail avec l’employé, il ne s’attend pas à ce que le contrat de travail soit exécuté par une personne autre avec laquelle le contrat a été conclu. En effet, cette personne a été choisie pour ses compétences et toute son identité personnelle autre que ses informations de base.
Son importance pour les administrateurs de biens et agences immobilières
Gestion locative : Lorsqu’un propriétaire confie la gestion de son bien à une agence immobilière ou à un gestionnaire immobilier, la confiance dans les compétences, l’intégrité et la fiabilité de ce professionnel est essentielle. Les propriétaires recherchent des gestionnaires en qui ils peuvent avoir une confiance totale pour prendre soin de leur propriété, traiter avec les locataires, collecter les loyers et résoudre les problèmes éventuels de manière efficace.
Syndic de copropriété : Les copropriétaires élisent un syndic pour gérer les affaires courantes de l’immeuble. L’intuitu personae entre en jeu lors de cette sélection, car les copropriétaires cherchent à confier cette responsabilité à une personne ou une agence qu’ils estiment compétente et digne de confiance. La qualité de la relation entre le syndic et les copropriétaires peut grandement influencer la gestion harmonieuse de la copropriété.
Location : Les propriétaires sélectionnent les locataires en fonction de leur confiance dans leur capacité à prendre soin du bien et à payer régulièrement leur loyer. De même, les locataires choisissent souvent des propriétaires ou des agences immobilières en qui ils ont confiance pour garantir un logement de qualité et répondre aux besoins en matière de maintenance.
Transactions immobilières : Lors des transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers, la confiance entre les parties est cruciale. Les vendeurs veulent être sûrs que l’acheteur est sérieux et capable de conclure la transaction, tandis que les acheteurs cherchent à s’assurer de l’intégrité du vendeur et de la véracité des informations sur le bien. La qualité de la relation entre les agents immobiliers et leurs clients peut également influencer le processus de transaction.
La cession en intuitu personae
La cession d’une activité en intuitu personae est donc particulière et demande d’être étudiée avec attention. Cette forme de cession est caractérisée par le fait que les actifs et les passifs de l’entreprise ne sont pas transférés, mais que ce sont les qualités et les compétences personnelles du vendeur qui sont transmises à l’acheteur. En d’autres termes, la cession d’activité en intuitu personae est un transfert de l’identité même de l’entreprise, et non de ses biens. Le vendeur reste donc personnellement responsable des dettes et obligations liées à l’entreprise, même après la cession.
Lorsqu’une cession d’activité en intuitu personae a lieu, l’acheteur peut bénéficier de la clientèle existante et de la réputation de l’entreprise, ce qui peut lui permettre de développer rapidement son activité. Cependant, l’acheteur doit également être conscient des risques liés à ce type de cession, tels que la responsabilité personnelle du vendeur pour les dettes et les obligations de l’entreprise, ainsi que la difficulté de transférer la clientèle en cas de litiges antérieurs. Il est essentiel de mesurer cet intuitu personae avant la cession afin de mieux comprendre le lien existant entre le dirigeant et la clientèle et ainsi en détecter les risques post cession.
La meilleure solution, pour pallier ce risque plus ou moins fort de l’intuitu personae, reste la définition d’une période de transition entre le vendeur et l’acquéreur. Cette période de transition peut permettre de rassurer la clientèle et de réaliser la cession d’une manière relativement « douce ». Cela permet également, pour l’acquéreur, un accompagnement et donc généralement une reprise plus simple et plus efficace, notamment en ce qui concerne la gestion de la relation client et la re-signature des mandats. Toutefois, il est à noter qu’il n’est pas toujours simple de négocier et d’appréhender cette période de transition avec les vendeurs. En effet, il n’est pas rare que le vendeur cède son activité pour se concentrer sur d’autres projets. Les discussions quant à la durée de cet accompagnement et au périmètre d’intervention et d’engagement du vendeur sont donc primordiales. De plus, l’acquéreur doit pouvoir être conscient que cette période de transition ne doit pas se transformer en période de dépendance du vendeur. Il s’agit seulement d’un accompagnement et non d’une garantie pour l’activité.
Conclusion
En résumé, la cession d’activité en intuitu personae peut être un choix judicieux pour les acheteurs qui cherchent à acquérir une entreprise bien établie et à profiter de la réputation (à travers la reprise du nom commercial) et de la clientèle existante, mais ils doivent être conscients des risques liés à ce type de cession. Il est donc important de se faire accompagner par un spécialiste comme ADB Associés pour évaluer les avantages et les inconvénients de cette forme de cession. Un travail d’audit est également fortement conseillé pour mieux comprendre le fonctionnement de la société en vente et ainsi prévenir les risques d’une présence trop forte de l’intuitu personae.
