D’après la Banque de France et l’Observatoire Crédit Logement, le volume de crédits immobiliers a commencé à s’effondrer en 2023 avec un repli de 40% par rapport à 2022. Le marché est en pleine crise immobilière. En effet, il ne s’agit pas ici d’un simple ralentissement mais d’une chute considérable. Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen du crédit immobilier en décembre 2023 s’élève à 4,24%.
| Durée de l’emprunt | Taux moyen en décembre 2023 |
| Sur 7 ans | 3,80% |
| Sur 10 ans | 3,85% |
| Sur 15 ans | 4,20% |
| Sur 20 ans | 4,30% |
| Sur 25 ans | 4,40% |
D’après SeLoger, 81% des acheteurs et 83% des vendeurs anticipent une poursuite de la hausse des taux d’intérêt dans les six prochains mois.
Difficulté d’emprunt en 2023
Cette hausse des taux d’intérêts est une des raisons pour laquelle il devient difficile d’emprunter en 2023. La progression constante des taux d’intérêts qui outrepasse la barre des 4%, fait chuter le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs, ce qui restreint leur capacité d’emprunt et retarde leurs projets immobiliers. Les délais d’emprunt sont donc allongés. En décembre 2022, selon la Banque de France, les banques françaises ont accordé 30% de crédits de moins qu’en décembre 2021. De nombreux futurs acquéreurs qui auront recours à un crédit immobilier, se déclarent inquiets quant à son obtention.
La difficulté pour les ménages à faibles revenus d’obtenir un crédit immobilier provoque un changement de typologie des acquéreurs. En effet, avec les exigences des banques sur les niveaux d’apport personnel à fournir, ces acquéreurs à faibles revenus sortent du marché. Cela entraîne un changement de la base statistique.
Le taux d’usure ne peut donc suivre cette évolution rapide des taux d’emprunt. En effet, en période de forte hausse, il peut arriver que le taux d’usure augmente faiblement et se retrouve en décalage avec les barèmes instaurés par les banques. En conséquence, certains ménages peuvent voir leur demande d’emprunt rejetée même s’ils sont solvables. Le prêt demandé est assorti d’un taux d’intérêt au-dessus du seuil d’usure effectif. Quelques explications : le taux d’usure représente le taux annuel effectif global maximal que les banques sont autorisées à proposer aux personnes demandant un emprunt. La Banque de France fixe le taux d’usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers.
Les lois conçues pour protéger les emprunteurs contre les conditions de prêt abusives ont désormais tendance à réduire l’accès à l’emprunt et à freiner l’investissement immobilier.
Les perspectives 2024 pour le marché immobilier
La reprise de l’immobilier en début d’année 2024 se dessine sous des tendances encourageantes, marquée par une conjonction de facteurs favorables. La baisse des taux d’emprunt constitue un élément clé de cette dynamique, offrant aux acquéreurs potentiels des conditions financières plus attractives pour concrétiser leurs projets. Couplée à cette tendance, une augmentation du pouvoir d’achat et une capacité d’emprunt accrue viennent stimuler le marché, ouvrant de nouvelles opportunités aux investisseurs et aux ménages désireux de franchir le pas de l’accession à la propriété.
Cette évolution se traduit également par une tendance à la baisse des prix de l’immobilier dans certaines régions, y compris à Paris. Cette correction progressive du marché offre un contexte favorable aux acheteurs, incitant certains vendeurs à reconsidérer leurs attentes et à se montrer plus ouverts à la négociation. En région parisienne, les données recueillies par LocService.fr révèlent une tendance à la légère baisse des loyers en 2023. Dans ce contexte, certains propriétaires pourraient être incités à saisir l’opportunité de céder leur bien immobilier sans attendre, contribuant ainsi à dynamiser davantage le marché.
Assouplissement des critères de prêt immobilier : Les banques ajustent leurs règles pour contrer la crise.
Face à ce ralentissement de la production de crédits immobiliers depuis le début de l’année 2022, les banques sont prêtes à revoir les règles en vigueur. Des assouplissements concernant l’octroi de prêts bancaires sont effectués. En effet, cette crise de 2023 oblige les autorités financières à prendre des décisions le plus rapidement possible afin d’éviter un blocage total de l’accès au crédit immobilier et ainsi empêcher une crise sociale.
Le taux d’endettement (ou le taux d’effort) est rehaussé à 35% des revenus nets avant impôts (contre 33% au 1er janvier 2020). La durée de remboursement étant limitée à 25 ans est désormais poussé jusqu’à 27 ans voire 30 ans.
Les établissements de crédit doivent donc se conformer à ces normes juridiques depuis le 1er janvier 2022 sous peine d’amende. Ils bénéficient cependant d’une possibilité de s’affranchir des règles avec une marge de flexibilité à hauteur de 20% de leur production trimestrielle à destination de l’acquisition de la résidence principale et de la primo-accession.
Rehaussement du taux d’usure
Depuis le 1er février 2023, et ce jusqu’en 2024, le taux d’usure sera recalculé tous les mois par la Banque de France. Ce taux d’usure a encore été augmenté début janvier 2024. Les crédits à la consommation ainsi que les prêts immobiliers deviennent donc plus accessibles. Toutefois, ces prêts vont également devenir onéreux à cause de la hausse des taux d’intérêt. Effectivement, il y a une corrélation positive : à mesure que le taux d’usure augmente, les taux d’intérêt ont tendance à augmenter également.
Ainsi, les évolutions successives du taux d’usure chaque mois ont pour objectif de réautoriser les demandes de crédits et par conséquent débloquer le marché des crédits. Malgré une revalorisation mensuelle du taux d’usure, la situation actuelle devrait se poursuivre jusqu’à stabilisation, probablement d’ici milieu de l’année 2024.
Il est donc préférable de se faire accompagner par un spécialiste de l’administration de biens et d’agences immobilières. C’est le cas d’ADB Associés qui vous conseille tout au long de vos projets d’acquisitions ou de cession dans ce marché en constante évolution qu’est l’immobilier. Le cabinet vous permet de mieux définir votre projet et vos critères de recherches en fonction de vos besoins, votre budget et des réalités du marché.
N’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact si vous avez des questions : Informations et formulaire de contact – ADB-Associés (adb-associes.com). Nous serons également ravis de pouvoir échanger avec vous si vous avez un quelconque projet de croissance externe ou de cession.
Sources :
Production de crédits immobiliers : chute de 40% en avril 2023 – Magnolia.fr
Crise de l’immobilier 2023 : les chiffres choc – Magnolia.fr
Le marché immobilier va-t-il baisser en 2023 ? (lacentraledefinancement.fr)
L’immobilier va-t-il baisser en 2023 ? (dimo-diagnostic.net)
Immobilier : la chute des prix révèle les grands gagnants de la crise ! (surf-finance.com)
Taux d’usure : quels plafonds pour emprunter en mai 2023 ? (journaldunet.com)
Crédits immobiliers : 2023, la douche froide (lemonde.fr)
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